公開日 2013年3月21日
更新日 2024年4月17日
評価のしくみ
固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。
地目
地目は、宅地、田及び畑（併せて「農地」といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現状の地目によります。
地積
地籍は、原則として土地登記簿上に登記されている地積によります。
価格（評価額）
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地とその他住宅用地に分けて特例措置が適用されます。
小規模住宅用地
200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸当たり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。小規模住宅用地の課税標準額については、価格（評価額）の6分の1の額とする特例措置があります。
その他の住宅用地
小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。例えば、300平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートルがその他の住宅用地となります。その他の住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。
住宅用地の範囲
住宅用地には、次の2つがあります。
- 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
その土地の全部 - 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
その土地の面積に一定の率（別表）を乗じて得た面積に相当する土地
住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすため使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）現在において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはなりません。
ただし、既存の該当家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間限り、住宅用地として取り扱われます。（平成12年1月2日以後に発生した災害によるもので、平成13年度分以降の固定資産税について適用されます。）
特例措置の対象となる「住宅用地」に面積は家屋の敷地面積に下記の住宅用地の率を乗じて求めます。
専用住宅
住居部分の割合が「全部」の場合、住宅用地の率は「1.0」
専用住宅以外の併用住宅
- 住居部分の割合が「4分の1以上2分の1未満」の場合、住宅用地の率は「0.5」
- 住居部分の割合が「2分の1以上」の場合、住宅用地の率は「1.0」
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅
- 住居部分の割合が「4分の1以上2分の1未満」の場合、住宅用地の率は「0.5」
- 住居部分の割合が「2分の1以上4分の3未満」の場合、住宅用地の率は「0.75」
- 住居部分の割合が「4分の3以上」の場合、住宅用地の率は「1.0」
宅地の税負担の調整措置
平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が表額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
平成18年度の評価替えの状況を見ますと、ある程度、負担水準の均衡化が進展しつつあるものの、依然として地域や土地によってばらつきが残っている状況にあります。同じ評価額であれば同じ税負担となるのが本来の姿です。平成18年度から平成20年度までの税負担については、負担水準が高い土地については、これまでの制度を継続する一方、負担水準が低い土地については、制度を簡素なものとしながら、負担水準の均衡化を促進する措置を講じることとしています。
詳しくは、税金：土地の課税（※別紙）ページをご確認ください。
「負担水準」とは
個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。
次の算式によって求められます。
負担水準=前年度標準額÷新評価額（×住宅用地特例率※（3分の1又は6分の1）
※小規模住宅用地、その他の住宅用地については、評価額に住宅用地の特例率（小規模住宅用地3分の1、その他の住宅用地6分の1）を乗じます。
農地に対する課税
農地は次のように区分され、それぞれ評価及び課税（税負担の調整措置など）について、異なる仕組みが採られています。
一般農地
一般農地は、市街地区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
一般農地についても、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。
| 負担水準 | 負担調整率 |
|---|---|
| 0.9～ | 1.025 |
| 0.8～0.9 | 1.05 |
| 0.7～0.8 | 1.075 |
| ～0.7 | 1.10 |
宅地・農地以外の土地に対する課税
山林・その他の地目（以下にある宅地並みの評価のものを除きます。）については、次の1又は2のうちいずれか少ない額になります。
- 今年度の価格（本来の課税標準額）×税率
- （前年度課税標準額+年度の価格×5パーセント）×税率
※ただし、2により算定した額が今年度の価格×20パーセント×税率を下回る場合には、今年度の価格×20パーセント×税率となります。